Формула расчета коэффициента торможения

Содержание
  1. Оценка Недвижимости
  2. Содержание
  3. Аддитивная модель внесения относительных корректировок
  4. Аддитивная модель расчета совокупного износа
  5. Объект-аналог
  6. Арендопригодная площадь
  7. Безрисковая ставка
  8. Валовый рентный множитель
  9. Внешнее устаревание
  10. Действительный валовый доход
  11. Денежная корректировка
  12. Дисконтирование на конец периода
  13. Дисконтирование на начало периода
  14. Дисконтирование на середину периода
  15. Дисконтированная (текущая) стоимость реверсии
  16. Дисконтный множитель
  17. Доля заемных средств
  18. Единый объект недвижимости
  19. Затраты на воспроизводство (без учета износа и устареваний)
  20. Затраты на замещение (без учета износа и устареваний)
  21. Индекс изменения цен
  22. Ипотечная постоянная
  23. Коэффициент арендопригодной площади здания
  24. Коэффициент капитализации для земельного участка
  25. Коэффициент капитализации для единого объекта недвижимости
  26. Коэффициент капитализации для улучшений
  27. Коэффициент потерь от недозагрузки арендных площадей
  28. Коэффициент торможения
  29. Метод дисконтированных денежных потоков
  30. Метод Инвуда
  31. Метод кумулятивного построения для расчета ставки дисконтирования
  32. Метод разбивки на компоненты
  33. Метод Ринга
  34. Метод рыночной экстракции
  35. Метод сравнения продаж
  36. Метод сравнительной единицы
  37. Метод Хоскольда
  38. Метод эффективного возраста расчета износа
  39. Мультипликативная модель внесения корректировок
  40. Мультипликативная модель расчета совокупного износа и устареваний
  41. Неоперационные активы
  42. Неспециализированный актив
  43. Неустранимый износ (устаревание)
  44. Норма возврата капитала
  45. Операционные активы
  46. Операционные расходы
  47. Остаточная балансовая стоимость
  48. Первоначальная балансовая стоимость
  49. Постоянная недозагрузка
  50. Постпрогнозный период
  51. Потенциальный валовый доход
  52. Премия за инвестиционный менеджмент
  53. Премия за низкую ликвидность
  54. Премия за риск инвестиций в объект недвижимости
  55. Прибыль предпринимателя
  56. Прогнозный период
  57. Процентная корректировка
  58. Резерв на замещение
  59. Сверх улучшения
  60. Скидка на торг
  61. Совокупный износ
  62. Специализированный актив
  63. Средневзвешенная величина
  64. Среднее арифметическое
  65. Срок жизни
  66. Хронологический возраст
  67. Срок физической жизни остаточный
  68. Срок службы
  69. Остаточный срок службы
  70. Срок экспозиции объекта недвижимости на открытом рынке
  71. Ставка дисконтирования
  72. Терминальная стоимость
  73. Текущее использование объекта недвижимости
  74. Темп роста
  75. Улучшения земельного участка
  76. Устранимый износ (устаревание)
  77. Факторы стоимости
  78. Физический износ
  79. Функциональное устаревание
  80. Чистый операционный доход
  81. Эффективный возраст
  82. Расчет эффективности тормозной системы (технический пост)
  83. Формула расчета коэффициента торможения

Оценка Недвижимости

В данном разделе приведен глоссарий в тех же формулировках, что и на сайте Минэка.

Содержание

Аддитивная модель внесения относительных корректировок

Модель, предполагающая расчет совокупной корректировки как суммы всех вносимых относительных корректировок.
Нажмите на картинку для увеличения

300px Corr add

Аддитивная модель расчета совокупного износа

Объект-аналог

Аналог. Согласно ФСО № 1.

Арендопригодная площадь

Площадь объекта недвижимости, которая может быть сдана в аренду.

Безрисковая ставка

Ставка безрисковой доходности.
Процентная ставка доходности, которую инвестор может получить на свой капитал, при вложении в наиболее ликвидные активы, характеризующиеся отсутствием или минимальным возможным риском невозвращения вложенных средств.

Валовый рентный множитель

Валовый рентный мультипликатор.
Показатель, равный отношению цены продажи к валовому доходу от объекта недвижимости.

Внешнее устаревание

Экономическое устаревание.
Уменьшение стоимости в результате воздействия неблагоприятных внешних факторов, таких, как низкий сравнительный спрос на недвижимость, отраслевая переориентация, сложности с транспортировкой, чрезмерное государственное регулирование и т.п.

Действительный валовый доход

ДВД.
Потенциальный валовый доход за вычетом потерь от недозагрузки, неплатежей арендаторов, а также с учетом дополнительных видов доходов

Денежная корректировка

Абсолютная корректировка.
Денежная сумма, в которую оценивается различие в характеристиках объекта аналога и оцениваемого объекта. Денежная корректировка может применяться как цене объекта аналога в целом, так и единице сравнения.

Дисконтирование на конец периода

Нажмите на картинку для увеличения

300px DiscE

Дисконтирование на начало периода

Нажмите на картинку для увеличения

300px DiscB

Дисконтирование на середину периода

Нажмите на картинку для увеличения

300px DiscM

Дисконтированная (текущая) стоимость реверсии

Рассчитывается по формуле
Нажмите на картинку для увеличения

300px Term

Дисконтный множитель

Фактор (коэффициент) дисконтирования.
Коэффициент, умножение на который величины денежного потока будущего периода дает его текущую стоимость.
См. также Дисконтирование на конец/начало/середину периода

Доля заемных средств

Доля средств в совокупных инвестициях в объект недвижимости, формируемая за счет заемного финансирования.

Единый объект недвижимости

Земельный участок и улучшения, расположенные на нем.

Затраты на воспроизводство (без учета износа и устареваний)

Полная стоимость воспроизводства, стоимость воспроизводства.
Затраты на создание копии существующего объекта с использованием того же строительного проекта и аналогичных строительных материалов (без учета износа и устареваний объекта оценки).

Затраты на замещение (без учета износа и устареваний)

Полная стоимость замещения, стоимость замещения.
Затраты на строительство объекта с аналогичной или сопоставимой полезностью, с применением конструкции и материалов, используемых на рынке в настоящее время (без учета износа и устареваний объекта оценки).

Индекс изменения цен

Отношение цены товара(услуги) в конце периода к его цене в начале периода.

Ипотечная постоянная

Отношение ежегодных расходов по обслуживанию ипотечного кредита к первоначальной сумме кредита.

Коэффициент арендопригодной площади здания

Отношение площади, которую можно сдать в аренду, к общей площади здания

Коэффициент капитализации для земельного участка

Ставка капитализации для земельного участка.
Выраженное в процентах отношение чистого операционного дохода, относимого на земельный участок к его рыночной стоимости.

Коэффициент капитализации для единого объекта недвижимости

Ставка капитализации для единого объекта недвижимости.
Выраженное в процентах отношение чистого операционного дохода, приносимого единым объектом недвижимости, к его рыночной стоимости.

Коэффициент капитализации для улучшений

Cтавка капитализации для улучшений.
Выраженное в процентах отношение чистого операционного дохода, относимого на улучшения, к их рыночной стоимости.

Коэффициент потерь от недозагрузки арендных площадей

Отношение величины потерь арендных доходов от неполного использования арендопригодных площадей к потенциальному валовому доходу.
Обычно выражается в процентах от ПВД.

Коэффициент торможения

Показатель степени, характеризующий силу влияния главного параметра на стоимость объекта.
Нажмите на картинку для увеличения

300px CT

Метод дисконтированных денежных потоков

Метод расчета стоимости, основанный на приведении (дисконтировании) будущих денежных потоков доходов и расходов, связанных с объектом недвижимости, в том числе от его продажи в конце прогнозного периода, к дате, на которую определяется стоимость.
Стоимость в рамках применения метода дисконтирования денежных потоков определяется по формуле:
Нажмите на картинку для увеличения

300px DDP

Метод Инвуда

Метод расчета нормы возврата капитала.
Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по ставке, равной требуемой норме доходности (норме отдачи) на собственный капитал.
Нажмите на картинку для увеличения

300px Inv

Метод кумулятивного построения для расчета ставки дисконтирования

Метод расчета ставки дисконтирования, учитывающий риски, связанные с инвестированием в объекты недвижимости.
Ставка дисконтирования определяется как сумма «безрисковой» доходности, премии за низкую ликвидность, премии за риск вложения в недвижимость, премии за инвестиционный менеджмент/

Метод разбивки на компоненты

Метод Ринга

Метод рыночной экстракции

Метод определения коэффициента капитализации на основе анализа соотношения чистого арендного дохода и цен продаж по данным реальных сделок или соответствующим образом скорректированных цен предложений объектов недвижимости при условии, что существующее использование объектов соответствует их наилучшему и наиболее эффективному использованию.

Метод сравнения продаж

Определение рыночной стоимости объекта путем анализа цен продаж/предложений сопоставимых объектов (аналогов) и применения к ним корректировок, учитывающих различия между аналогами и объектом.
Метод предполагает: определение элементов сравнения, определение по каждому из них степени отличия аналогов от объекта оценки, а затем корректировку цен аналогов по каждому элементу сравнения и расчет рыночной стоимости объекта оценки путем обоснованного обобщения полученных скорректированных цен аналогов.

Метод сравнительной единицы

Метод предполагает расчет стоимости строительства сравнительной единицы (1 кв. м, 1 куб. м) аналогичного объекта.
Для расчета полной стоимости оцениваемого объекта скорректированная стоимость единицы сравнения умножается на количество единиц (площадь, объем).

Метод Хоскольда

Метод расчета нормы возврата капитала.
Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке:
Нажмите на картинку для увеличения

300px Hos

Метод эффективного возраста расчета износа

Метод экономического возраста.
Метод предполагает определение физического износа объекта на основе значения эффективного возраста, а не хронологического.

Мультипликативная модель внесения корректировок

Нажмите на картинку для увеличения

300px Mult

Мультипликативная модель расчета совокупного износа и устареваний

Неоперационные активы

Активы предприятия, не принимающие непосредственного участия в его основной деятельности.

Неспециализированный актив

Актив, который может быть продан на рынке отдельно от всего бизнеса, частью которого он является.

Неустранимый износ (устаревание)

Износ (устаревание), устранение которого технически невозможно либо экономически нецелесообразно, то есть экономическая выгода от возможного устранения износа меньше производимых затрат.

Норма возврата капитала

Норма возврата.
Величина ежегодной потери стоимости капитала за время ожидаемого периода использования объекта.

Операционные активы

Активы предприятия, непосредственно задействованные в его основной деятельности и формирующие доходы от этой деятельности.

Операционные расходы

Расходы, связанные с владением и эксплуатацией объекта недвижимости, в том числе налог на имущество, земельные платежи (земельный налог или арендная плата) и расходы на страхование, управление, коммунальные услуги и электричество, техническое обслуживание, уборку, охрану, текущий ремонт и пр.

Остаточная балансовая стоимость

Остаточная стоимость.
Разница между первоначальной стоимостью основного средства и начисленной амортизацией за период между датой постановки на баланс и отчетной датой, отраженная в бухгалтерском учете инвентарной позиции.

Первоначальная балансовая стоимость

Первоначальная стоимость.
Сумма фактических затрат организации на приобретение, сооружение и изготовление основных средств, за исключением налога на добавленную стоимость и иных возмещаемых налогов, отраженная в бухгалтерском учете организации.

Постоянная недозагрузка

Доля вакантных площадей в объекте недвижимости после его выхода на стабильное функционирование.

Постпрогнозный период

Период времени, наступающий после прогнозного периода.

Потенциальный валовый доход

ПВД.
Доход, который способен приносить объект при сдаче его или его элементов в аренду и получении арендной платы в полном объеме.

Премия за инвестиционный менеджмент

Премия, учитывающая сложность управления оцениваемым объектом.

Премия за низкую ликвидность

Премия, учитывающая невозможность незамедлительного возврата вложенных в объект недвижимости инвестиций.
В заданиях квалификационного экзамена рассчитывается по формуле [1] :
Нажмите на картинку для увеличения

300px Likv

Премия за риск инвестиций в объект недвижимости

Премия на отраслевой риск инвестирования (инвестирование в недвижимость).

Прибыль предпринимателя

Прибыль девелопера.
Вознаграждение предпринимателя (девелопера) за риск использования собственного капитала (инвестиций) для создания объекта недвижимости.

Прогнозный период

Период времени, в течение которого моделируются денежные потоки от объекта недвижимости.
В качестве прогнозного периода могут рассматриваться типичный срок владения подобными активами, период до выхода объекта на стабильные потоки доходов и расходов.

Процентная корректировка

Относительная корректировка.
Корректировка, вносимая путем умножения цены продажи объекта аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различия в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта.

Резерв на замещение

Отчисления в ремонтный фонд, который обеспечивает поддержание долгоживущих и своевременную замену короткоживущих элементов объектов недвижимости (за исключением текущего ремонта).

Сверх улучшения

Элементы объекта недвижимости, вклад в стоимость которых меньше затрат на их создание.

Скидка на торг

Корректировка, учитывающая разницу между ценой предложения и фактической ценой сделки.

Совокупный износ

Общий износ.
Уменьшение затрат на создание (воспроизводство или замещение) улучшений, которое может происходить в результате их физического разрушения, функционального и внешнего (экономического) устаревания, или комбинации этих источников, по состоянию на дату оценки.

Специализированный актив

Актив, который не может быть продан на рынке отдельно от всего бизнеса, частью которого он является, в силу уникальности, обусловленной специализированным характером, назначением, конструкцией, конфигурацией, составом, размером, местоположением и другими свойствами актива.

Средневзвешенная величина

Рассчитывается по формуле:
Нажмите на картинку для увеличения

300px Weght

Среднее арифметическое

Величина, полученная путем деления суммы членов числового ряда и на их количество.

Срок жизни

Срок физической жизни, полный срок жизни.
Полный срок существования объекта недвижимости.

Хронологический возраст

Фактический возраст.
Временной период, прошедший от сдачи объекта в эксплуатацию (или изготовления) до текущего момента (или даты оценки).

Срок физической жизни остаточный

Срок физической жизни оставшийся.
Разница между полным и фактическим сроками жизни.

Срок службы

Экономический срок службы, срок службы, полный срок службы, срок экономической жизни.
Временной период с момента создания объекта до момента, пока его использование является экономически целесообразным. Может как совпадать со сроком жизни, так и быть меньше него.

Остаточный срок службы

Оставшийся срок службы, оставшийся срок экономической службы, остаточный срок экономической службы.
Временной период с текущего момента (или даты оценки) до момента, пока использование объекта является экономически целесообразным.

Срок экспозиции объекта недвижимости на открытом рынке

Срок экспозиции.
Период времени от выставления объекта на продажу до поступления денежных средств за проданный объект или типичный период времени, который необходим для того, чтобы объект был продан на открытом и конкурентном рынке при соблюдении всех рыночных условий.

Ставка дисконтирования

Требуемая норма (ставка) доходности, норма отдачи на вложенный капитал.
Процентная ставка, используемая для приведения прогнозируемых денежных потоков (доходов и расходов) к заданному моменту времени, например, к дате оценки.
Процентная ставка, характеризующая требуемую инвестором доходность при инвестировании в объекты и проекты.

Терминальная стоимость

Стоимость реверсии.
Стоимость объекта недвижимости на момент окончания периода прогнозирования денежных потоков от объекта недвижимости.

Текущее использование объекта недвижимости

Фактическое использование объекта недвижимости.
Фактически сложившееся использование объекта недвижимости на определенную дату, как правило, на дату оценки.

Темп роста

Темп изменения.
Относительное изменение значения динамического показателя за период времени, выраженное в процентах.

Улучшения земельного участка

Все изменения, присутствующие на земельном участке или связанные с ним, являющиеся результатом деятельности человека по преобразованию участка для последующего использования.

Устранимый износ (устаревание)

Износ (устаревание), устранение которого технически возможно и экономически целесообразно, т.е. экономическая выгода от устранения износа больше или равна производимым затратам.

Факторы стоимости

Элементы сравнения.
Качественные и количественные характеристики объекта недвижимости изменение которых приводит к изменению его стоимостной оценки.

Физический износ

Уменьшение стоимости или полезности оцениваемого объекта вследствие использования или истечения его срока полезной службы, вызванного изнашиванием, порчей и воздействием физического напряжения и иных факторов.

Функциональное устаревание

Уменьшение стоимости объекта из-за его несоответствия современным рыночным требованиям, которое выражается в повышении капитальных затрат и операционных издержек.

Чистый операционный доход

ЧОД.
Действительный валовый доход от приносящей доход недвижимости за вычетом операционных расходов и расходов на замещение.

Эффективный возраст

Разница между полным сроком экономической жизни объекта недвижимости и его оставшимся сроком экономической жизни.

Время, которым оценивается продолжительность жизни объекта, в зависимости от его физического состояния, оборудования, дизайна, экономических факторов, влияющих на его стоимость.

Источник

Расчет эффективности тормозной системы (технический пост)

670997cs 100

Доброго все времени суток. Предупреждаю сразу будет много букаф, формул, цифр по сему советую взять чашку/бокал/кружку любимого пития))) Думаю у каждого водителя а тем более скаевода бывали моменты когда он доводил свои тормоза до грани, и думаю сразу задавались вопросом: «а как улучшить тормозную систему?» и тут начинается полет фантазии кто во что горазд) Обычно, на уровне потребительском, руководствуются принципом – «чем больше-тем лучше» Но какие параметры тормозов действительно имеют значение – информации мало.
«Фактически, автомобиль замедляется относительно дорожного покрытия, а значит главными факторами являются – качество полотна и свойства покрышек. Но у нас сегодня в фокусе – эффективность тормозной системы и ее компонентов. Итак, тормозной путь, который проделает автомобиль за время процесса торможения, определяется одним единственным параметров, называемым Тормозной момент. Это показатель, создаваемый эффективным радиусом тормозного диска, силой сжатия пары компонентов и динамическим коэффициентом трения «диск-колодки». Эффективный радиус – это расстояние от центра диска до центра тормозной колодки колодки. Зная эти параметры – легко вычисляем тормозной момент по формуле

R1 — эффективный радиус тормозного диска

F – сила сжатия пары «диск-колодки»

µд – динамический коэффициент трения пары «диск-колодки»

Эффективность тормозной системы и суппортов

Эффективный радиус – это расстояние между центром диска и точкой приложения силы сжатия (рисунок 2).

F — сила, с которой суппорт прижимает накладки к поверхности диска.

µд – это коэффициент трения пары «диск-колодки». (Не путать с собственным коэффициентом колодок). Однако, учитывая что диски производятся из чугуна – их коэффициент приравняем к 1. А значит динамический коэффициент пары будет равен показателю колодок.

Как видно из формулы, определяющими для нашего главного показателя являются

— размер тормозного диска (внешний диаметр и точка приложения силы)

— сила, с которой прижимаются колодки к диску

— коэффициент трения колодок (коэффициент трения дисков можем приравнять к 1).

Эффективный радиус тормозного диска. Если с радиусом колеса и собственным коэффициентом трения колодок все более-менее понятно, то – как найти величину силы сжатия F? Сила давления (сила сжатия), согласно закону Паскаля, зависит только от двух факторов – давления в системе и суммарной площади поршней суппорта. Вычисляется по формуле F=pS, где p – давление на поршнях, а S – сумма всех площадей суппорта.

Даже до вычислений, на основании формулы, мы можем сделать несколько выводов

Размер тормозных колодок никак не влияет на тормозной путь авто

Количество поршней никак не влияет на эффективность суппорта

— При выборе альтернативной тормозной системы мы можем сравнить эффективность суппортов – штатных и предполагаемых.

42% — думаю более чем достойная прибавка в торможении)))
бюджет? более чем доступно: 326е диски от 1500р за диск ( я решил взять обычный Bosch 2к+ за диск) токарка дисков 400р колодки Endless 6к, элементы выноса суппорта: токарка 800р, пластины 300р 10мм пластина из пункта приема чермета нужная форма придается в гараже.
Надеюсь данная инфа будет полезна)

Источник

Формула расчета коэффициента торможения

Аллавердян В.В. – директор ООО “ОКК “ИКР-Консультант”
Бабенко Р.В., к.э.н., Председатель правления Ростовского РО РОО
Свирепо О.А. – оценщик
Забелина А.В. – помощник директора ООО “ОКК “ИКР-Консультант”

С увеличением площади незастроенного земельного участка в текущих условиях обычно наблюдается фактическое снижение ставок арендной платы. Обоснование поправки на снижение ставок во многих отчетах делается «экспертно». В то же время действует прямое указание об обосновании существенной информации для определения стоимости объекта оценки, если используется экспертное суждение оценщика или привлеченного оценщиком специалиста (эксперта). Таким образом, должны быть описаны условия, при которых оцениваемые характеристики могут достигать тех или иных значений [1, п. 19, абз. 4].
Попытка проведения опросов зачастую приводит к достаточно большому разбросу мнений экспертов [2]. Для снижения разброса можно пойти на уменьшение количества использованных мнений. Однако этот вариант может привести к увеличению погрешности расчетов.
Корректировки, рассчитываемые методом парных продаж, обычно строятся на линейной зависимости, которая не всегда корректно отражает экономическую природу явлений при количестве факторов ценообразования более одного, что также не улучшает качество оценки.
В настоящей статье авторы предлагают практическое применение алгоритма определения корректировок для оценки нетипичных объектов с использованием математических методов при выполнении двух условий:
1) существует достаточное количество информации об объектах сравнения (шесть и более);
2) расчет корректировки методом парных продаж дает высокую погрешность.
При помощи предлагаемой последовательности действий можно построить математические модели, которые с наибольшей вероятностью позволят вычислить необходимые параметры оцениваемого объекта.
Для удобства изложения материала алгоритм рассматривается на конкретном примере.
Перед оценщиком поставлена задача расчета ставки годовой арендной платы для двух незастроенных земельных участков (земли поселений). Сложность данной задачи заключается в том, что площади земельных участков существенно отличаются от обычно участвующих в обороте и составляют соответственно 60,0444 и 235,0555 га. Согласно имеющимся в договорном отделе договорам аренды земельных участков, медиана площади составляет 1,3 га.
Типичным вариантом использования подобных земельных участков с учетом подобных условий расчетов является комплексная застройка. В текущих условиях на региональных рынках заниматься инвестированием с использованием таких площадей может достаточно немногочисленная группа застройщиков. Таким образом, при снижении количества потенциальных инвесторов, имеющих потребность в объекте нетипично большого масштаба, возникает ситуация, называемая «рынок покупателя». Выставление земельного участка одним большим лотом с одной стороны социально значимо для муниципалитета (обычно инвестору предлагается «нагрузка» в виде социальных объектов), а с другой стороны – выгодно на конкурентном рынке инвестору (меньше конкурентов и снижение ставок в борьбе, так как муниципалитету политически невыгодно снимать лот с торгов за отсутствием спроса). Приведенные выше пояснения необходимы для раздела отчета «Анализ наиболее эффективного использования».
Наш предыдущий опыт оценки показал, что площадь является одним из основных ценообразующих факторов, и удельная стоимость 1 м2 для участков в несколько десятков гектар значительно ниже, чем стоимость 1 м2 участков для участков площадью несколько гектар.
В отчетах оценщиков часто встречается расчет корректировки на площадь с применением следующей формулы, рекомендуемой обычно [3] для оценки машин и оборудования:

image.001

где
R – значение корректировки на площадь, %;
Sоб – площадь объекта оценки;
Sан – площадь аналога;
b – коэффициент торможения.
Значение коэффициента торможения авторы указанного выше источника рекомендуют выбирать в диапазоне 0,02…1,50, что при отличии площади объекта оценки от площади объекта-аналога на 10 % предполагает введение поправки от 0,2 до 14,6 %. Такой разброс недопустимо велик.
Для расчета коэффициент торможения (иногда называемого коэффициентом торможения параметра) применима следующая формула:

image.002

Расчет коэффициента торможения по этой формуле выполняют по двум аналогам, которые различаются только по одному (ценообразующему) параметру. В данном случае Ц1, Ц2 – цены объектов-аналогов; X1, X2 – площади объектов-аналогов.
Анализ формулы показывает, что для точного расчета коэффициента торможения необходимы аналоги с площадью, сопоставимой или приближенной к площади объектов оценки. На практике возникает описанная вначале проблема отсутствия аналогов, что также приводит к погрешности в расчетах, как и в расчете корректировок методом парных продаж.
Попробуем рассчитать корректировку с применением регрессионного анализа. В общем случае применение регрессионного анализа позволяет установить закономерность влияния основных ценообразующих факторов на результирующий показатель – стоимость объекта оценки. Однофакторный анализ можно провести в несколько этапов с применением MS Excel 2003.

Этап 1. Формирование выборки
Немаловажным условием формирования исходных данных является достоверность исходных данных. Муниципалитетом заключены договоры аренды подобных по функциональному назначению земельных участков. Информация о них получена оценщиком в муниципальном департаменте имущественно-земельных отношений. Условия сделок сопоставимы с условиями предполагаемой сделки, для которой определяется ставка: ставка годовой арендной платы y (зависимая переменная); площадь участка х (независимая переменная).

Таблица 1. Данные по прошедшим сделкам

Площадь участка, м 2 Ставка годовой арендной платы, руб./м 2
100 770
379 505
3 586 251
13 019 197
37 358 100
51 494 90
1 606 647 9

Этап 2. Определение подходящей зависимости
В анализе удобно использовать MS Excel 2003. В ячейки A1:B8 загружают исходные данные (табл. 1). Далее выделяют массив A1:B8 и выполняют последовательность команд: Главное меню / Вставка / Диаграмма / Точечная / Готово. В результате появляется диаграмма (рис. 1), на которой точками обозначены зависимости «Площадь/Ставка».

image.003

В классической учебной оценочной литературе большее внимание уделяется линейной зависимости, что вполне разумно и оправданно для оценки акций:
y = a + bx, (3)
где
b – наклон графика функции;
а – отрезок на оси y для прямой линии.
Если объекту присущи условно-постоянные затраты, выражающиеся в эффекте масштаба стоимостных характеристик, то линейная зависимость грубо и неадекватно будет характеризовать происходящее. Для фактических данных (см. рис. 1) зависимость является скорее степенной, нежели линейной:
y = axb, (4)
где
b – степень выпуклости/вогнутости графика функции;
а – смещение (масштаб) графика функции по оси ординат.
«Попросим» Excel вычислить параметры функции, наиболее правдоподобно описывающей зависимость по представленным исходным данным. Для этого щелкнем правой клавишей мыши по любой из точек значений построенной диаграммы (см. рис. 1, ромбики). Выберем «Добавить линию тренда… / Степенная». Перейдем на вкладку «Параметры», поставим флажки «Показать уравнение на диаграмме» и «Поместить на диаграмму величину достоверности аппроксимации (R^2)»; нажмем кнопку ОК.

image.004

Достоверность полученной аппроксимации достаточно высока (наивысшая и практически недостижимая достоверность равна единице). Если в других случаях достоверность аппроксимации получена при подборе других функций, следует применять эти функции [4].

Этап 3. Преобразование модели
Для удобства продолжения расчетов в Excel без применения дополнительных средств целесообразно попытаться предложить компьютеру линейную модель. Полученная модель имеет вид (4): y = 7989,6x-0,4371. Функция нелинейна, однако, прологарифмировав ее по основанию е (постоянная Эйлера е = 2,718…), получим достаточно правдоподобное линейное представление:
y = axb → (5)
Для удобства можно сделать замену:
Y = ln y, X = lnx, A = ln a. (6)
После замены уравнение (5) выглядит следующим образом:
Y = A+ bX. (7)
В Excel поставим курсор в ячейку A10 и наберем =LN(A2). Затем протяжкой копируем формулы до B16 (поставим курсор в правый нижний угол ячейки A10; курсор превратится в крестик; потянем вниз и вправо). Получим вторую таблицу с преобразованными данными модели (рис. 3).

image.005

image.006

В ячейках В33:B34 находятся подобранные параметры модели: A=8,98; b=-0,43 (рис. 5).

image.007

Перед утверждением полученных данных необходимо проверить качество полученной модели.

Этап 5. Проверка качества подобранной модели
Качество преобразованной модели можно проверить стандартными средствами Excel, также представленными в полученной таблице. По критерию F= 80,6118, регрессия больше параметра «Значимость» F = 0,00028592.
Регрессионная статистика (рис. 6) показывает высокую вероятность верности предположения о наличии степенной зависимости пары «Площадь/Ставка».

image.008

Множественный коэффициент корреляции R весьма высок – связь очень сильная. В этом можно удостовериться, сопоставив 0,97 с табличными данными (табл. 2) [5, с. 81].

Таблица 2. Сопоставление абсолютной величины коэффициента корреляции и характера связи

Абсолютная величина коэффициента корреляции Характер связи
До 0,2 Практически отсутствует, слабая
От 0,2 до 0,3 Умеренная
От 0,3 до 0,5 Заметная
От 0,5 до 0,7 Сильная
От 0,7 до 0,99 Очень сильная

Стандартная ошибка показывает отклонение фактических значений результирующего показателя от теоретической расчетной величины на удалении σ при распределении Гаусса, или (грубо) какой разброс данных присущ выборке.
Теснота связи параметров определяется по параметру R-квадрат (коэффициент детерминации), а для малых выборок, к которым относится и наш случай (7 наблюдений), целесообразно использовать нормированный R-квадрат (коэффициент детерминации, скорректированный на величину выборки). Эти данные свидетельствуют о тесноте связи имеющихся параметров и чем ближе его значение к единице, тем лучше модель описывает исходный ряд данных, т. е. из двух «хороших» моделей «победит» та, у которой нормированный R-квадрат выше.
Полученную модель можно считать достаточно достоверной.

Этап 6. Преобразование модели
В ячейках В33:B34 находятся подобранные параметры A=8,98; b=-0,43 (см. рис. 5). Подставим их в формулу (7):
Y = C+ bX → Y= 8,98 – 0,44X → lny = 8,98 – 0,44lnx.
Для восстановления данных необходимо применить потенцирование – нахождение числа по данному логарифму [6]:

image.009

Этап 7. Использование параметров в расчетах
В ячейки A37:A38 занесем площадь объекта оценки: 2350555 и 600444 м2 соответственно (рис.7). В ячейки B37:B38 запишем расчетные формулы, имея ввиду, что число e в Excel задается функцией =EXP(1).

image.010

Более точными получаются расчеты с применением Excel. Обратите внимание, что разница между данными, рассчитанными на калькуляторе и с помощью Excel, может достигать 5 %. Поэтому в отчете целесообразно указывать использованные инструменты:

Первый расчет выполнен на калькуляторе, второй – с помощью Excel.

В результате расчетов в Excel получена годовая ставка арендной платы одного квадратного метра для участка 2350555 м 2 в размере 13,11 руб., а для участка 600444 м 2 – 23,80 руб.

Литература

1. Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО № 1), утвержден приказом МЭРТ РФ от 20 июля 2007 г. № 256, зарегистрирован в Минюсте РФ 22 августа 2007 г., регистрационный № 10040.

3. Ковалев А.П. Оценка стоимости активной части основных фондов. М.: Финстатинформ, 1998.

4. Елисеева И.И. Практикум по эконометрике. М: Финансы и статистика, 2006.

5. Грибовский С.В., Сивец С.А. Математические методы оценки стоимости недвижимого имущества. М.: Финансы и статистка, 2008.

Источник

Комфорт
Adblock
detector