Приказ Минэкономразвития России от 29.12.2017 N 710 «Об утверждении Методических рекомендаций по применению основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 г. N 582»
МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
от 29 декабря 2017 г. N 710
ОБ УТВЕРЖДЕНИИ МЕТОДИЧЕСКИХ РЕКОМЕНДАЦИЙ
ПО ПРИМЕНЕНИЮ ОСНОВНЫХ ПРИНЦИПОВ ОПРЕДЕЛЕНИЯ
АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ ПРИ АРЕНДЕ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ, НАХОДЯЩИХСЯ
В ГОСУДАРСТВЕННОЙ ИЛИ МУНИЦИПАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ,
УТВЕРЖДЕННЫХ ПОСТАНОВЛЕНИЕМ ПРАВИТЕЛЬСТВА
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ОТ 16 ИЮЛЯ 2009 Г. N 582
В соответствии с пунктом 4 постановления Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 г. N 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» (Собрание законодательства Российской Федерации, 2009, N 30, ст. 3821; 2011, N 26, ст. 3812; N 35, ст. 5084; N 44, ст. 6281; 2014, N 3, ст. 289; N 9, ст. 916; N 45, ст. 6217; 2017, N 20, ст. 2918) приказываю:
Утвердить прилагаемые Методические рекомендации по применению основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 г. N 582.
ПО ПРИМЕНЕНИЮ ОСНОВНЫХ ПРИНЦИПОВ ОПРЕДЕЛЕНИЯ
АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ ПРИ АРЕНДЕ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ, НАХОДЯЩИХСЯ
В ГОСУДАРСТВЕННОЙ ИЛИ МУНИЦИПАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ,
УТВЕРЖДЕННЫХ ПОСТАНОВЛЕНИЕМ ПРАВИТЕЛЬСТВА РОССИЙСКОЙ
ФЕДЕРАЦИИ ОТ 16 ИЮЛЯ 2009 Г. N 582
II. Применение принципа экономической обоснованности,
в соответствии с которым арендная плата устанавливается
в размере, соответствующем доходности земельного участка
с учетом категории земель, к которой отнесен такой
земельный участок, и его разрешенного использования,
а также с учетом государственного регулирования тарифов
на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих
хозяйственную деятельность на таком земельном участке,
и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим
деятельность на таком земельном участке
3. В целях соблюдения интересов арендатора земельного участка при установлении ставок арендной платы целесообразно исходить из возможности арендатора земельного участка с учетом установленной на основании таких ставок арендной платы при существующем уровне налогообложения, государственном регулировании тарифов на соответствующие товары (работы, услуги) и производственных затратах получать сложившуюся норму прибыли для отрасли, в которой арендатор осуществляет свою деятельность.
4. При установлении ставки арендной платы рекомендуется в том числе учитывать:
положения документов, определяющих целевое назначение земельного участка;
наличие или отсутствие ограничений прав, установленных в отношении земельного участка (например, запреты и ограничения, связанные с установлением охранных и защитных зон);
возможность создания арендатором неотделимых улучшений земельного участка;
необходимость и объем затрат на подготовку или восстановление хозяйственной деятельности на земельном участке;
наличие права арендатора на передачу своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка третьим лицам (например, право на предоставление земельного участка в субаренду, передачу его в залог влияет на увеличение размера арендной платы);
субсидии, предоставляемые арендатору за счет бюджета в целях поддержки деятельности, осуществляемой им на данном земельном участке;
обстоятельства, имеющие значение для развития субъекта Российской Федерации или муниципального образования.
5. Применяя Принцип N 1 при подготовке порядка определения размера арендной платы рекомендуется учитывать, что на размер арендной платы или ставки арендной платы не могут влиять ограничения прав арендаторов, если в соответствии с законодательством Российской Федерации убытки, причиняемые такими ограничениями прав, подлежат возмещению за счет соответствующих бюджетов или лицами, в пользу которых ограничиваются права на земельные участки, а также лицами, деятельность которых вызвала необходимость установления охранных, санитарно-защитных зон и влечет за собой ограничение прав арендаторов земельных участков или ухудшение качества земель (статья 57 Земельного кодекса Российской Федерации).
6. В порядок определения размера арендной платы рекомендуется включать положения, направленные на реализацию требований об ограничении размера арендной платы, установленных нормами законодательства Российской Федерации (например, в случаях, предусмотренных пунктами 4 и 5 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации).
III. Применение принципа предсказуемости расчета размера
арендной платы, в соответствии с которым в нормативных
правовых актах органов государственной власти и органов
местного самоуправления определяются порядок расчета
арендной платы и случаи, в которых возможен пересмотр
размера арендной платы в одностороннем порядке
7. В целях применения Принципа N 2 при установлении порядка определения размера арендной платы целесообразно исходить из положений гражданского законодательства Российской Федерации, предполагающих:
добросовестность участников гражданского оборота (пункт 3 статьи 1, пункт 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации);
обязательность для сторон договора исполнения требований закона, принятого после заключения договора (пункт 2 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации);
соответствие договора обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующими в момент его заключения, а также применение закона, принятого после заключения договора и устанавливающего обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, в случаях, когда таким законом установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров (статьи 4 и 422 Гражданского кодекса Российской Федерации);
недопустимость частого изменения платы по договору (пункт 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).
8. В целях реализации Принципа N 2 рекомендуется при определении размера арендной платы учитывать положения:
документов стратегического планирования Российской Федерации, разрабатываемых в рамках целеполагания (например, положения стратегии социально-экономического развития Российской Федерации, стратегии социально-экономического развития макрорегиона), значимых для развития субъекта Российской Федерации и муниципальных образований актов, указов и указаний Президента Российской Федерации по важнейшим вопросам государственной политики и социально-экономического развития;
стратегий социально-экономического развития, иных документов стратегического планирования субъектов Российской Федерации, муниципальных образований.
9. Реализация Принципа N 2 возможна посредством включения в порядок определения размера арендной платы положений, раскрывающих непосредственно механизм расчета такой платы, например, в виде методики или формулы.
Так, например, механизм расчета размера арендной платы за текущий год на основе рыночной стоимости права аренды земельного участка может предусматривать, что размер арендной платы определяется как частное, полученное в результате деления рыночной стоимости права аренды, рассчитанной за весь срок аренды земельного участка, на общий срок договора аренды.
10. Порядок определения размера арендной платы также может основываться на ставках арендной платы, а также повышающих или понижающих коэффициентах, применяемых в случаях, предусмотренных порядком определения размера арендной платы.
11. При определении в порядке определения размера арендной платы расчета арендной платы на основе кадастровой стоимости земельного участка рекомендуется учитывать, что изменение кадастровой стоимости содержит в себе некоторое опережающее повышение стоимости земельного участка, основанное на предположении о вероятности роста кадастровой стоимости в ближайшем будущем.
Вследствие этого рекомендуется исключить случаи применения поправочных коэффициентов, например коэффициента инфляции, в год изменения кадастровой стоимости арендуемого земельного участка.
12. В целях реализации Принципа N 2 в порядке определения размера арендной платы целесообразно предусмотреть случаи и минимальные сроки пересмотра арендной платы, в том числе с учетом положений статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также исчерпывающий перечень случаев, в которых возможен пересмотр размера арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя.
При определении указанных случаев пересмотра арендной платы рекомендуется исходить из оснований пересмотра размера арендной платы, предусмотренных законом, а также существенных или непредвиденных обстоятельств, которые невозможно было учесть при заключении договора аренды, например:
случаев изменения основы, используемой для расчета размера арендной платы, или случаев изменения в расчете такой основы;
ранее возникших, но выявившихся после заключения договора аренды ограничений прав арендатора, препятствующих осуществлению арендатором деятельности.
13. При установлении минимальных сроков пересмотра размера арендной платы с учетом положений законодательства Российской Федерации целесообразно также исходить из периодичности изменения стоимости земельного участка (кадастровой или рыночной), являющейся основой для расчета размера арендной платы.
14. В случае изменения порядка определения арендной платы рекомендуется опубликовывать на официальных сайтах соответствующих органов государственной власти или органов местного самоуправления данные изменения с материалами, обосновывающими внесение соответствующих изменений, в целях ознакомления арендаторов с предстоящими изменениями расчета арендной платы и планирования последними своей хозяйственной деятельности с учетом изменяющихся расходов.
15. В качестве случая пересмотра размера арендной платы может быть предусмотрена возможность соразмерного снижения размера арендной платы в целях возмещения стоимости произведенных арендатором с согласия арендодателя улучшений земельного участка, которые неотделимы без вреда для земельного участка, влияют на инвестиционную привлекательность земельного участка, рост его стоимости и остаются в собственности арендодателя.
Примерами неотделимого улучшения земельного участка могут быть случаи устройства замощений, повышения плодородия земель.
Одновременно рекомендуется предусмотреть обоснованные исключения из указанного случая, например: если неотделимые улучшения произведены арендатором без согласования с арендодателем; если арендатор отдельно требует возмещения стоимости произведенных неотделимых улучшений (пункт 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации); если осуществление неотделимых улучшений земельного участка является обязательным в соответствии с условиями договора аренды или требованиями законодательства Российской Федерации (например, предотвращение порчи земли, поддержание плодородия земель).
Примерами случаев, когда по отдельному требованию арендатора не возмещается стоимость произведенных неотделимых улучшений, связанных с подготовкой или восстановлением хозяйственной деятельности на земельном участке, могут являться реализация мероприятий по восстановлению плодородия сельскохозяйственных земель, проведению рекультивации земель.
IV. Применение принципа предельно допустимой простоты
расчета арендной платы, в соответствии с которым
предусматривается возможность определения арендной платы
16. В целях применения Принципа N 3 рекомендуется в порядке определения размера арендной платы установить случаи расчета арендной платы на основе кадастровой стоимости земельных участков, на основе рыночной стоимости земельных участков или рыночной стоимости права аренды земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
17. Определение размера арендной платы целесообразно преимущественно основывать на кадастровой стоимости земельного участка, в связи с нахождением сведений о кадастровой стоимости земельного участка в свободном доступе, что способствует обеспечению простоты и прозрачности расчета арендной платы, а также сокращению срока и расходов для расчета арендной платы и в целом для заключения договора.
18. При установлении порядка расчета размера арендной платы рекомендуется учитывать недопустимость расчета арендной платы в отношении земельного участка с использованием одновременно его кадастровой стоимости и рыночной стоимости земельных участков (рыночной стоимости права аренды земельного участка).
19. Использование рыночной стоимости земельного участка или рыночной стоимости права аренды земельного участка как основы для расчета арендной платы рекомендуется в случаях, когда:
земельный участок застроен;
на земельном участке имеются обременения, ограничения прав, не свойственные для большинства земельных участков, находящихся в данной территориальной зоне, и, соответственно, данное обстоятельство не может быть учтено при кадастровой оценке (например, на земельном участке находятся мелиоративные сооружения, расположен подземный газопровод, что существенно влияет на объем прав арендодателя и, соответственно, на размер арендной платы).
20. Использование способов расчета арендной платы, не основанных на кадастровой стоимости земельного участка, целесообразно в случаях значительного расхождения результатов расчета размера арендной платы на основании кадастровой стоимости земельных участков, осуществленных в отношении земельных участков, имеющих аналогичные характеристики.
21. В порядке определения размера арендной платы рекомендуется предусматривать случаи использования поправочных коэффициентов расчета размера арендной платы в зависимости от основания предоставления земельного участка или наиболее распространенных целей использования земельных участков.
При этом рекомендуется исключать случаи, когда в результате применения поправочных коэффициентов искусственно уравнивается арендная плата за земельные участки, предоставляемые в аренду по разным основаниям или для разных целей использования.
Нецелесообразно применение множества поправочных коэффициентов одновременно, особенно в тех случаях, когда они уравновешивают друг друга (например, применение повышающего коэффициента 1,2 одновременно с понижающим коэффициентом 1,2).
22. В целях реализации Принципа N 3 целесообразно раскрытие исходных данных, используемых для определения размера арендной платы, а также использование общедоступных данных.
Например, рекомендуется устанавливать порядок определения размера арендной платы, основываясь на данных, содержащихся в правилах землепользования и застройки, и не рекомендуется использовать неопубликованные данные ценового зонирования территории или перечень видов хозяйственной и иной деятельности, не соответствующий перечню, установленному законодательством Российской Федерации.
V. Применение принципа недопущения ухудшения
экономического состояния землепользователей
и землевладельцев при переоформлении ими прав на земельные
участки, в соответствии с которым размер арендной платы,
устанавливаемый в связи с переоформлением прав на земельные
участки, не должен превышать более чем в два раза размер
земельного налога в отношении таких земельных участков
23. В целях применения Принципа N 4 в порядке определения размера арендной платы рекомендуется предусматривать, что при переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков годовой размер арендной платы устанавливается в пределах двукратного размера земельного налога, исчисляемого в отношении таких земельных участков (пункт 2 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»).
24. В целях применения Принципа N 4 в порядке определения размера арендной платы рекомендуется предусматривать, что изменение годового размера арендной платы может определяться условиями договора аренды только в связи с изменением кадастровой стоимости соответствующего земельного участка (пункт 2 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»).
VI. Применение принципа учета необходимости поддержки
социально значимых видов деятельности посредством
установления размера арендной платы в пределах,
не превышающих размер земельного налога, а также
защиты интересов лиц, освобожденных от уплаты
24. В целях применения Принципа N 5 целесообразно исходить из необходимости учета интересов лиц, осуществляющих деятельность, направленную на решение социальных проблем, развитие гражданского общества в Российской Федерации, а также лиц, освобожденных от уплаты земельного налога в соответствии с положениями статей 388, 389 Налогового кодекса Российской Федерации.
25. При применении Принципа N 5 рекомендуется исходить из возможности отнесения видов деятельности к социально значимым в случае, если осуществляемая деятельность, например:
направлена на реализацию социально значимой функции;
относится к деятельности, в отношении которой предусмотрены налоговые льготы;
имеет в соответствии с государственными программами соответствующую поддержку.
26. При реализации Принципа N 5 рекомендуется в том числе исходить из целей, обусловленных приоритетами социально-экономического развития субъекта Российской Федерации или муниципального образования.
27. В порядке определения размера арендной платы рекомендуется предусматривать, что при установлении размера арендной платы за земельные участки, предоставляемые лицам, осуществляющим социально значимую деятельность, размер арендной платы устанавливается в пределах размера земельного налога, исчисляемого в отношении таких земельных участков.
28. В порядок определения размера арендной платы рекомендуется включать положения, в соответствии с которыми при установлении размера арендной платы за земельные участки, предоставляемые лицам, освобожденным от уплаты земельного налога в соответствии с положениями статей 388, 389 Налогового кодекса Российской Федерации, предусматривается льготная ставка арендной платы, в соответствии с которой рассчитывается размер арендной платы за такие земельные участки, который может быть меньше размера земельного налога, исчисляемого в отношении соответствующего земельного участка.
VII. Применение принципа запрета необоснованных
предпочтений, в соответствии с которым порядок расчета
размера арендной платы за земельные участки, принадлежащие
соответствующему публично-правовому образованию
и отнесенные к одной категории земель, используемые
или предназначенные для одних и тех же видов деятельности
и предоставляемые по одним и тем же основаниям, не должен
29. В целях применения Принципа N 6 положениями порядка определения размера арендной платы рекомендуется исключить возможность создания дискриминационных условий в отношении арендаторов земельных участков (в том числе в зависимости от организационно-правовой формы арендаторов) при определении размера арендной платы за земельные участки, предоставляемые по одним и тем же основаниям, принадлежащие одному публично-правовому образованию, отнесенные к одной категории земель, используемые или предназначенные для одних и тех же видов деятельности.
VIII. Применение принципа учета наличия предусмотренных
законодательством Российской Федерации ограничений права
на приобретение в собственность земельного участка,
занимаемого зданием, сооружением, собственником этого
здания, сооружения, в соответствии с которым размер
арендной платы не должен превышать размер земельного
налога, установленный в отношении предназначенных
для использования в сходных целях и занимаемых зданиями,
сооружениями земельных участков, для которых указанные
ограничения права на приобретение в собственность
30. В целях применения Принципа N 7 рекомендуется исходить из необходимости учета интересов лиц, являющихся собственниками зданий, сооружений, расположенных на земельных участках, отнесенных законодательством Российской Федерации (пункт 5 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации) к землям, ограниченным в обороте, предоставление которых в собственность не допускается, при определении арендной платы за такие земельные участки.
В указанном случае при определении размера арендной платы за земельный участок целесообразно основываться на размере земельного налога, исчисляемого в отношении земельного участка, расположенного в том же муниципальном образовании, что и земельный участок, размер арендной платы за который определяется, используемого для сходных целей собственниками расположенных на нем зданий, сооружений и не отнесенного к землям, ограниченным в обороте (с учетом положений пункта 1 статьи 387 Налогового кодекса Российской Федерации).
Приложение N 2. Экономическое обоснование коэффициентов, применяемых к размеру арендной платы за использование земельных участков, в зависимости от вида разрешенного использования и функционального назначения на территории Черемховского районного муниципального образования
к Решению Думы Черемховского
образования Иркутской области
от 27 мая 2015 г. N 35
Экономическое обоснование коэффициентов, применяемых к размеру арендной платы за использование земельных участков, в зависимости от вида разрешенного использования и функционального назначения на территории Черемховского районного муниципального образования
Одной из наиболее эффективных форм дохода с земли является арендная плата.
Согласно ЗК РФ размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.
Согласно ст.62 Бюджетного кодекса Российской Федерации до разграничения государственной собственности на землю доходы от передачи в аренду земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и которые расположены в границах городских поселений, а также средства от продажи права на заключение договоров аренды указанных земельных участков поступают:
— в бюджеты муниципальных районов по нормативу 50 процентов;
— в бюджеты городских поселений по нормативу 50 процентов.
Доходы от передачи в аренду земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и которые расположены в границах сельских поселений и межселенных территорий, а также средства от продажи права на заключение договоров аренды указанных земельных участков поступают в бюджеты муниципальных районов по нормативу 100 процентов.
Доходы, поступающие от использования земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, поступают в местные бюджеты на решение вопросов местного значения.
За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.
Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Согласно Положению арендная плата за использование земельного участка подлежит расчету в рублях и устанавливается за весь земельный участок, передаваемый в аренду в целом, без выделения застроенной и незастроенной его части. Арендная плата в год за использование земельного участка устанавливается в размере налоговой ставки земельного налога за соответствующий земельный участок либо в ином размере в соответствии с пунктами 5, 6 Положения и определяется в договоре аренды земельного участка с учетом уровня инфляции (максимального значения уровня инфляции), установленного федеральным законом о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, по состоянию на 1 января очередного года, начиная с года, следующего за годом, в котором утвержден результат определения кадастровой стоимости земельного участка.
Размер арендной платы за использование земельных участков, определяемый в соответствии с Положением, за исключением случаев, установленных пунктами 5, 6 Положения, не может быть менее налоговой ставки земельного налога за соответствующий земельный участок в отношении передаваемого в аренду земельного участка.
Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных ЗК РФ, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости. Оценка сельскохозяйственных угодий вне черты городских и сельских поселений и земель лесного фонда осуществляется на основе капитализации расчетного рентного дохода. Оценка иных категорий земель вне черты городских и сельских поселений осуществляется на основе капитализации расчетного рентного дохода или исходя из затрат, необходимых для воспроизводства и (или) сохранения и поддержания ценности их природного потенциала.
Государственная кадастровая оценка участков в составе земель населенных пунктов проведена на основании статистического анализа рыночных цен с учетом факторов, оказывающих наибольшее влияние на стоимость земельных участков. Эти факторы утверждены на областной межведомственной комиссии.
Определение кадастровой стоимости земель для целей налогообложения и иных предусмотренных законом целей проводилось с учетом:
— уровня рыночных цен, площади земельных участков (как под объектами недвижимости, так и свободных от застройки);
— доступности населения к центру города, объектам культуры и бытового обслуживания;
— обеспеченности централизованным инженерным оборудованием и благоустройством территории застройки;
— уровня развития сферы культурно-бытового обслуживания населения;
— исторической ценности застройки, эстетической и ландшафтной ценности территории;
— состояния окружающей среды;
— доходности видов деятельности, осуществляемых на земельных участках.
Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).
Кадастровая стоимость земельных участков на территории Иркутской области утверждена постановлениями Правительства Иркутской области:
В соответствии с п.10 ст.3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления сельских и городских поселений.
Согласно Положению органы местного самоуправления муниципальных районов и городских округов Иркутской области вправе установить экономически обоснованные коэффициенты с учетом категорий земель и (или) видов разрешенного использования земельных участков, применяемые к размеру арендной платы, рассчитываемой в соответствии с абзацем 1 пункта 3 Положения. Допускается изменение этих коэффициентов, но не чаще одного раза в шесть месяцев. Значения таких коэффициентов не должны устанавливаться произвольно.
В качестве ориентиров, способствующих объективному и единообразному определению конкретных значений коэффициентов используются такие критерии как:
— характер деятельности субъектов, арендующих земельные участки;
— особенности местоположения земельного участка;
— анализ социально-экономического развития района;
Площадь муниципалитета составляет 988742 га.
В состав Черемховского района входит 18 муниципальных образований, в том числе 1 городское и 17 сельских поселений, на территории, которых расположен 101 населенный пункт.
Общая численность населения Черемховского района по данным Иркутскстата по состоянию на 1 января 2015 года составила 29070 человек.
В последние годы имеется положительная тенденция превышения рождаемости над смертностью. Естественный прирост населения составил 109 человек (справочно: в 2013 году 115 человек). Сальдо миграции на 01.01.2015 г. составило 227 человек.
По итогам 2014 года выручка от реализации продукции (работ, услуг) районных организаций составила 2666,2 млн. руб., что выше уровня прошлого года на 20,2 %.
Выручка от реализации продукции на душу населения в отчетном периоде составила 91,5 тыс. руб. Данный показатель превосходит прошлогодний на 21,6 %.
Сельское хозяйство района обеспечивает 18 %-ный вклад в областное производство зерна и 22 %-ный вклад в производство молока. На территории района действуют следующие сельскохозяйственные предприятия: два обособленных подразделения СХОАО «Белореченское», ООО «Новогромовское», ООО «Агро-Ф», 81 крестьянско-фермерское хозяйство и 8200 личных подсобных хозяйств.
Выручка от реализации продукции сельскохозяйственных предприятий составила 1533,4 млн. руб. или 106,9 % к аналогичному показателю прошлого года.
Рост прибыли сельскохозяйственных предприятий составил 6,9 % или 107,1 млн. руб.
За 2014 год произведено:
Динамика выручки предприятий от реализации продукции, услуг, млн. руб.
Индекс физического объема по производству и распределению электроэнергии, газа и воды за 2014 год составил 67 %.
Все населенные пункты Черемховского района обеспечены бесперебойной подачей электроэнергии. На территории района данным видом экономической деятельности занимаются ОАО «Иркутская электросетевая компания» ЦЭС, филиал ГУЭП «Облкоммунэнерго» Черемховские электрические сети. Анализируя ситуацию за 2014 год, передано и распределено электроэнергии 143,4 млн. Квт.ч. В соответствующем периоде прошлого года распределено и передано электроэнергии 144,4 млн. Квт.ч.
Производством и распределением пара и горячей воды в районе занимаются ООО «Тепловодосбыт», ООО «Авангард», ООО «Теплоэнерго». За 2014 г. произведено 114,2 тыс. Гкал, в соответствующем периоде прошлого года 101,2 тыс. Гкал. Численность работников данных организаций составляет 151 человек.
Объем инвестиций в основной капитал за счет всех источников финансирования за 2014 г. составил 232,5 млн. руб., что меньше аналогичного периода прошлого года на 31,1 %.
Развитие малого и среднего бизнеса
За последние годы малый и средний бизнес в Черемховском районе завоевал устойчивые позиции, определились стабильно работающие группы предпринимателей, в основном сконцентрированные в сфере торговли и сельского хозяйства. Кроме того, малый бизнес не остается без внимания органов власти.
В настоящее время в районе зарегистрировано 645 субъектов малого и среднего предпринимательства (с учетом индивидуальных предпринимателей).
Численность занятых в малом бизнесе составляет 2313 человек, что в процентном соотношении составляет 44,27 % от занятых в экономике района. Отгрузка товаров и услуг с каждым годом увеличивается, так за 2014 год выручка от реализации составила 1337,3 млн. руб., что в 1,3 раза превышает аналогичный показатель 2013 года.
Одной из проблем остается кредитование малого бизнеса. На территории Черемховского района осуществляют деятельность филиалы трех банков: ОАО Сберегательный банк России, Россельхозбанк, Азиатско-Тихоокеанский банк, каждый из которых предлагает свои виды продукта для малого и среднего бизнеса.
Работа комплекса потребительского рынка и услуг района в 2014 году была направлена на бесперебойное снабжение продовольственными и непродовольственными товарами населения района, развитие торговли в малых деревнях. Товарооборот предприятий торговли составил 1249,11 млн. руб., что выше уровня прошлого года на 134,3 %.
В сфере потребительского рынка района трудится 920 человек. Это 17,5 % от общей численности занятых в экономике района.
Основными факторами, определяющими формирование оборота розничной торговли, общественного питания являются платежеспособный спрос населения, доходы населения объективно растут, это влечет за собой увеличение объемов продаж, что в свою очередь стимулирует развитие торговли и открытию новых объектов. Так в 2014 году открылся универсальный магазин «Мебель» в с. Узкий Луг на 2 рабочих места, универсальный магазин и магазин промтоварный ЦУМ в с. Голуметь на 1 и 5 рабочих мест, магазин универсальный и гостиница в с. Онот на 4 рабочих места.
В целях сдерживания цен на продовольственные товары на территории района функционируют 8 отделов в магазинах, где реализуются товары населению с минимальными торговыми надбавками (10-15 %) и являются социально-ориентированными на малообеспеченного потребителя. В торговом доме «Селяночка» (рп. Михайловка) выделены места для постоянно действующих ярмарок, в том числе ярмарок «выходного дня» для торговли продукцией местных товаропроизводителей, производителей сельскохозяйственной продукции, продукции владельцев личных подсобных хозяйств. В 2014 году проведено 6 ярмарок. Ситуация на потребительском рынке контролируется через ежемесячный мониторинг цен на основные продукты питания по 23 наименованиям продовольственных товаров в соответствии с перечнем, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации.
Уровень жизни населения
Среднемесячная заработная плата на 01.01.2015 г. по району составила 18794,89 руб., или 107,9 % по отношению к предыдущему отчетному периоду. За 2014 год уровень регистрируемой безработицы снизился с 2,1 % до 1,7 %.
Росту среднемесячной начисляемой заработной платы способствовал рост среднемесячной начисляемой заработной платы по всем отраслям.
Наибольший уровень среднемесячной заработной платы наблюдается в следующих видах экономической деятельности:
Фонд оплаты труда в экономике района увеличился на 9,2 % и составил 1178,2 млн. руб.
Снизилась численность населения с доходами ниже прожиточного минимума с 5,5 тыс. чел. до 5,0 тыс. и доля населения с доходами ниже прожиточного минимума с 18,6 % до 17,3 %. Этому способствовало повышение заработной платы во всех отраслях экономики и в бюджетной сфере.
Средняя заработная плата в бюджетных учреждениях района по сравнению с 2013 годом увеличилась, так по состоянию на 01.01.2015 года составляет:
На конец 2014 года число официально зарегистрированных безработных граждан в районе 288 чел.
Финансы (консолидированный бюджет)
1) поступления за счет собственных источников составили 140 865,8 тыс. руб., в том числе:
Доля поступлений за счет собственных источников в общей сумме доходов составила 17,1 %.
2) безвозмездные поступления от других бюджетов бюджетной системы РФ составили 687 393,3 тыс. руб., из них:
Доля безвозмездных поступлений в общей сумме доходов составила 82,9 %.
Таким образом, основным бюджетообразующим источником доходов являются межбюджетные трансферты из областного бюджета.
Расходные обязательства исполняются по мере поступления доходов в местный бюджет, за счет собственных источников и финансовой помощи из областного бюджета.
К числу приоритетных направлений расходов местного бюджета отнесены:
— заработная плата с начислениями на нее работникам бюджетных учреждений (625 252,1 тыс. руб. или 76 % от общих расходов);
— коммунальные услуги (37 618,7 тыс. руб. или 4,6 % от общих расходов)
По состоянию на 1 января 2015 года заработная плата работникам бюджетной сферы выплачивалась своевременно и в полном объеме.
Задолженность по заработной плате работникам бюджетной сферы на 1 января 2015 года отсутствует.
Всего жилищный фонд на начало 2015 года составил 613,6 тыс. кв.м. Средняя обеспеченность населения жильем составляет 21,0 кв. м на человека.
В течение 2014 года выдано 82 разрешения на строительство, 24 разрешения на ввод объектов в эксплуатацию.
В районе функционирует 23 муниципальных теплоисточника, которые обслуживаются организациями различных форм собственности и 69 мелких котельных, отапливающих учреждения социальной сферы. Уровень износа теплоисточников составляет 57 %.
Все котельные к началу осенне-зимнего периода подготовлены и запущены вовремя, на реализацию мероприятий по подготовке из бюджетов всех уровней направленно денежных средств в размере 14,5 млн. руб.
Выполнены работы по замене дымовой трубы в котельной с. Лохово, реконструкция котельной МКОУ СОШ с. В. Булай (перевод с электроотопления на твердое топливо), капитальный ремонт сетей тепло- и водоснабжения.
В отчетном периоде в ходе реализации долгосрочной целевой программы «Энергосбережение и повышение энергетической эффективности на территории Иркутской области на 2011-2015 годы и на период до 2020 года» на проведение энергетических обследований бюджетных структур в 2014 году, находящихся в муниципальной собственности, выделено 478 тыс. руб., софинансирование мероприятий за счет средств местного бюджета составило 206 тыс. руб. Работы по энергетическому обследованию выполнены для всех учреждениях района.
Произведены энергообследования зданий отдела образования, школы с. Верхняя Иреть, ДЮСШ п. Михайловка, проведена поверка теплосчетчика в спортивной школе п. Михайловка.
В связи с реконструкцией комплектной трансформаторной подстанции в МКОУ СОШ с. Верхний Булай произошло уменьшение мощности потребления электроэнергии.
Эти мероприятия позволили повысить энергоэффективность и снизить потребление электрической энергии образовательных учреждений Черемховского района в 2014 г. на 2 361273 кВт от плановых значений. Экономия составила 35 %.
С 01.01.2014 муниципальными образованиями Черемховского района созданы муниципальные дорожные фонды. В 2014 году за счет средств муниципального дорожного фонда, при поступлении в размере 8,5 млн. руб., муниципальными образованиями выполнены следующие мероприятия:
— ремонт дворовых территорий многоквартирных домов в р.п. Михайловка на сумму 665 тыс. руб.;
— ремонт автомобильных дорог общего пользования местного значения в границах населенных пунктов муниципальных образований на сумму 2,6 млн. руб. протяженностью 22,625 тыс. м2;
— работы по содержанию автомобильных дорог общего пользования местного значения «Подъезд к д. Бархатова» и «Подъезд к д. Красный Брод».
Формирование системы современных средств связи и информационного обеспечения имеет важное значение для района. Основным оператором, предоставляющим услуги междугородной и международной телефонной связи, является ОАО «Ростелеком». Во всех общеобразовательных учреждениях имеется доступ к сети «Интернет».
Во всех поселениях района имеется радиосвязь компании ООО «Автос». Основными операторами, представляющими услуги сотовой связи, выступают ОАО «Ростелеком», ОАО «Мегафон» и ОАО «Билайн». Сотовая связь отсутствует только в Новостроевском сельском поселении.
Особенности определения коэффициентов по видам функционального использования земель
Согласно Постановлению администрации Иркутской области от 31 июля 2008 г. N 213-ПА размер арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в государственной собственности Иркутской области и государственная собственность на которые не разграничена, в год, определяется по формуле:
— размер арендной платы за использование земельного участка в год;
— удельный показатель кадастровой стоимости 1 кв. м земельного участка;
— площадь земельного участка;
Порядок определения указанного коэффициента ( ) и его значение устанавливаются в отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, дифференцированно с учетом видов их функционального использования решениями представительных органов местного самоуправления муниципальных районов и городских округов, если иное не предусмотрено другими нормативными правовыми актами Российской Федерации и Иркутской области.
Предлагается при расчете арендной платы за земельные участки использовать следующую формулу:
— процент от кадастровой стоимости арендуемого земельного участка, равный налоговой ставке земельного налога;
— коэффициент, учитывающий вид деятельности предприятий, организаций, учреждений;
— коэффициент, корректирующий доходность местного бюджета (рассчитывается с учетом К5);
— коэффициент, влияющий на коммерческую привлекательность земель Черемховского районного муниципального образования, отражает удобство коммерческого использования земельного участка;
— коэффициент инфляции расчетного года, определяемый исходя из максимального уровня инфляции (потребительских цен). Коэффициент инфляции на расчетный год определяется как произведение соответствующих максимальных планируемых ежегодных показателей инфляции (индекс потребительских цен, декабрь к декабрю), начиная с года утверждения государственной кадастровой оценки для соответствующей категории земель до расчетного года.
— иные понижающие или повышающие корректирующие коэффициенты, или базовая ставка для особых (льготных) видов деятельности арендаторов.
Корректирующий коэффициент К1 предлагается установить в размере ставок земельного налога, установленных в соответствии с Налоговым кодексом РФ:
1) 0,3 процента в отношении земельных участков:
отнесенных к землям сельскохозяйственного назначения или к землям в составе зон сельскохозяйственного использования в населенных пунктах и используемых для сельскохозяйственного производства;
занятых жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса (за исключением доли в праве на земельный участок, приходящейся на объект, не относящийся к жилищному фонду и к объектам инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса) или приобретенных (предоставленных) для жилищного строительства;
приобретенных (предоставленных) для личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества или животноводства, а также дачного хозяйства;
ограниченных в обороте в соответствии с законодательством Российской Федерации, предоставленных для обеспечения обороны, безопасности и таможенных нужд;
2) 1,5 процента в отношении прочих земельных участков.
Корректирующие коэффициенты (К2..KN) предлагается использовать при определении размеров арендной платы за земельные участки, функциональное использование которых предполагает осуществление видов деятельности с целью получения прибыли (предпринимательская деятельность). При этом рекомендуется соблюдать принцип необходимости поддержки социально значимых видов деятельности, которые осуществляются в целях выполнения социальных функций, в интересах государства и общества. Для таких земель устанавливается минимальный коэффициент К1 в соответствии с НК РФ, корректирующие коэффициенты К2_KN принимаются равными 1.
Коэффициент К2 устанавливается органами местной власти. Для арендаторов земель под объектами торговли, общественного питания, бытового обслуживания, автозаправочными и газонаполнительными станциями, предприятиями автосервиса, юридических лиц, занимающихся предпринимательской деятельностью, а также осуществляющих иные виды деятельности с целью получения прибыли. С учетом Федерального Закона от 01.12.2014 N 384-ФЗ «О федеральном бюджете на 2015 год и на плановый период 2016 и 2017 годов», показателей социально-экономического развития Иркутской области и Черемховского районного муниципального образования, прогнозных показателей территориального планирования Черемховского районного муниципального образования и практики по применению корректирующих коэффициентов при расчете арендной платы муниципальных образований РФ, методов математического и статистического анализа рекомендуется установить следующие коэффициенты для категорий землепользователей:
Земли под объектами торговли продовольственными и непродовольственными товарами народного потребления:
Земли под объектами общественного питания, отдыха и досуга:
Коэффициент К3 применяется в целях обеспечения доходной части бюджета Черемховского района, определяется как отношение максимального значения кадастровой стоимости земли для данного вида разрешенного использования к кадастровой стоимости земли по месту осуществления деятельности.
1. Для земельных участков под жилыми домами (2 вид разрешенного использования):
К3 = 76,10 х 0,3/38,08 (средне районный удельный показатель) х 0,3
2. Для земельных участков под гаражами, гаражными кооперативами (3 вид разрешенного использования):
К3= 433,40 х 1,5/227,58 (средне районный удельный показатель) х 1
3. Для земель под объектами торговли (5 вид разрешенного использования):
К3= 3139,37 х 1,5/479,90 (средне районный удельный показатель) х 1
4. Для земель под гостиницами (6 вид разрешенного использования):
К3 = 1066,89 х 1,5/230,28 (средне районный удельный показатель) х 1
5. Для земель под офисными зданиями делового и коммерческого назначения (7 вид разрешенного использования):
К3= 3104,00 х 1,5/603,50 (средне районный удельный показатель) х 1
6. Для земель под объектами рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения (8 вид разрешенного использования):
К3= 290,00 х 1,5/16,84 (средне районный удельный показатель) х 1,5
7. Для земель под объектами промышленного назначения (9 вид разрешенного использования):
К3= 552,80 х 1,5/251,86 (средне районный удельный показатель) х 1
8. Для земельных участков, занятых объектами энергетики, связи (13 вид разрешенного использования):
К3= 1128,98 х 1,5/127,21 (средне районный удельный показатель) х 1,5=8,88
9. Для земельных участков, занятых объектами сельскохозяйственного назначения (15 вид разрешенного использования):
К3 = 2,07 х 0,3/2,07 (средне районный удельный показатель) х 0,3=1
10. Для земельных участков, занятых объектами, науки, образования, здравоохранения (17 вид разрешенного использования):
К3= 1028,68 х 1,5/295,53 (средне районный удельный показатель) х 1,5=3,48
1. Земельные участки для размещения производственных и административных зданий, строений:
К3= 87,23 х 1,5/60,3121 (средне районный удельный показатель) х 1,5=1,45;
2. Земельные участки под объектами дорожного сервиса, размещенные на полосах отвода автомобильных дорог:
К3 = 1199,47 х 1,5/1115,5321 (средне районный удельный показатель) х 1,5 =1,08;
3. Земельные участки для разработки полезных ископаемых, земельные участки для размещения воздушных линий электропередачи, наземных сооружений кабельных линий электропередачи, подстанций, распределительных пунктов, других сооружений и объектов энергетики:
К3 = 2,07 х 1,5/ 2,0721 (средне районный удельный показатель) х 1,5 =1;
4. Земельные участки для размещения эксплуатационных предприятий связи, у которых на балансе находятся радиорелейные, воздушные, кабельные линии связи и соответствующие полосы отчуждения:
К3 = 60,31 х 1,5/60,3121 (средне районный удельный показатель) х 1,5 = 1;
5. земли иного специального назначения:
К3 = 33,22 х 1,5/18,4221 (средне районный удельный показатель) х 1,5 = 1,8.
К3= Кад. ст.1 кв.м (УПКС) max х в.м (УПКС) max ставка зем. налога (К1)/ Кад. ст.1 кв.м (УПКС) х ставка з
К3 = 4,173 х 0,3/2,0747 х 0,3= 2,0
К3 = 5,2233 х 0,3/5,22,33 х 0,3 = 1
К3 = 36,82 х 1,5/38,62 х 1,5 = 1
— для земель населенных пунктов (2013 год утверждения результатов кадастровой оценки)
— для земель промышленности (2014 год утверждения результатов кадастровой оценки)
— для земель сельскохозяйственного назначения (2012 год утверждения результатов кадастровой оценки)
— для земель особо охраняемых территорий и объектов (2015 год утверждения результатов кадастровой оценки)
Рассчитаем корректирующий коэффициент К(%) на примере земель для размещения магазинов в черте населенных пунктов:
К(%)=К1 (ставка зем.налога) х К2 х К3 х К4 х К5=1,5% х 1,0 х 6,54 х 0,5 х 1,113=5,46%
для размещения промышленных объектов в черте населенных пунктов:
К (%)=1,5 % х 1,5 (К2) х 2,2 (К3) х 1 (К4) х 1,113 (К5)=5,5%
для размещения объектов энергетики в черте населенного пункта:
К (%) = 1,5 % х 1,5 (К2) х 8,88 (К3) х 1 (К4) х 1,113 (К5) = 22,24 %;
Рассчитаем корректирующий коэффициент К(%) под объектами промышленности и переработки на землях промышленности (за чертой населенных пунктов):
К(%)=К1 (ставка зем.налога) х К2 х К3 х К4 х К5=1,5% х 1,5 х 1,45 х 1 х 1,055=3,44%
Рассчитаем корректирующий коэффициент К(%) под объектами дорожного сервиса на землях промышленности (за чертой населенных пунктов):
К(%)=1,5 % х 1,15 х 1,08 х 1,5 х 1,055=2,95%
Далее приведем расчеты К(%) земельных участков для разработки полезных ископаемых (за чертой населенных пунктов):
К(%)=1,5 % х 2 х 1 х 5 х 1,055=15,83%
Рассчитаем корректирующий коэффициент К(%) под объектами предприятий связи на землях промышленности (за чертой населенных пунктов):
К(%)=1,5 % х 1,5 х 1 х 1 х 1,055=2,37%
Рассчитаем корректирующий коэффициент К(%) под сельскохозяйственными объектами на землях сельскохозяйственного назначения (за чертой населенных пунктов):
К(%) = 0,3 % х 1 х 2 х 1 х 1,174=0,7%
Рассчитаем корректирующий коэффициент К(%) под объектами оздоровительного и рекреационного назначения на землях особо охраняемых территорий и объектов (за чертой населенных пунктов):
К(%)=1,5 % х 1 х 1 х 2,5 х 1=3,75%
Обоснованные расчетные корректирующие коэффициенты для расчета арендной платы за использование земельных участков, находящиеся в муниципальной собственности и государственная собственность на которые не разграничена по видам функционального использования приведены в таблице.
Таким образом, установлены и обоснованы коэффициенты и их значения в целях определения рыночно обоснованной платы за аренду земельных участков, соответствующей определенному уровню коммерческой привлекательности, потребительскому спросу на землю; при этом корректирующие коэффициенты призваны не допустить дефицит местного бюджета и обеспечить максимальное поступление арендных платежей при одновременном соблюдении экономически справедливого баланса интересов Черемховского районного муниципального образования и арендаторов земельных участков. К тому же при расчетах коэффициентов был учтен принцип необходимости поддержки социально значимых видов деятельности, которые осуществляются в целях выполнения социальных функций, в интересах государства и общества, а также то обстоятельство, что резкое повышение арендных платежей за землю в 2015 году в совокупности с ростом платежей за коммунальные услуги и электроэнергию может усилить социальную напряженность среди населения.
На основании вышеизложенного, необходимо установить коэффициенты, применяемые к размеру арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, согласно приложению N 1 к настоящему решению Думы.
Откройте актуальную версию документа прямо сейчас или получите полный доступ к системе ГАРАНТ на 3 дня бесплатно!
Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.
